Akribische Betrachtung der Nutzungsphase
Diese Akribie in Detailfragen allein auf die architektonischen Elemente der Kernsanierung – wie beispielsweise auch die trotz Bodenklasse 1 vorgesetzten Balkone – zu beziehen, war der DS-Bau allerdings zu wenig. Denn was vermarktungstechnisch, weil sichtbar, erste Priorität zu haben scheint, erweist sich später nicht selten als zu kurz gesprungen, wenn ein potenzieller Kaufinteressent die während der Nutzungsphase entstehenden Kosten in seine Kalkulation mit einbezieht. Die machen bekanntermaßen in Abhängigkeit von der Zeitachse schnell das Doppelte und Dreifache des Investitionsvolumens aus und bieten zugleich mit Faktor 8 bis 10 ein vielfach größeres Optimierungspotenzial. Warum also, so die eher rhetorische Frage, sollte man dieses Potenzial dann nicht gleich in der Investitionsphase heben und als überzeugendes Argument in die Verkaufsargumentation einfließen lassen? Der zentrale Ansatz dabei: die Wärme- und Warmwasserversorgung, die rund 78 Prozent des Endenergieverbrauchs eines Haushaltes (Quelle: ASUE) ausmachten.
Im Usedomer Apartmenthaus, ergab die Heizlastberechnung, lag die Heizlast für die knapp 2.950 Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche bei rund 2.560 kWh, der Wärmebedarf für die Erzeugung von Warmwasser bei knapp 770 kWh (jeweils pro Jahr). Maßgeblich beeinflusst werden dieser Gesamtwärmebedarf und seine Bereitstellung durch ein im Haus befindliches Schwimmbad sowie die extremen Spitzen beim Warmwasserbedarf: Nur drei der Eigentumswohnungen werden als Dauerwohnsitz genutzt, alle anderen sind Kapitalanlage und werden insofern tage-, wochen- oder monatsweise an Urlauber vermietet. Im Gegensatz zum Nutzerverhalten in einem gewöhnlichen Mehrfamilienhaus muss hier also sowohl von wesentlich stärker ausgeprägten Entnahmespitzen während extrem kurzer Zeiträume im Laufe eines Tages als auch von saisonal erheblich schwankenden Belastungen ausgegangen werden.
Rahmenbedingungen also, die mit Einsatz einer konventionellen Heiztechnikanlage nur kompromissbehaftet hätten abgedeckt werden können. Ein nach Mittelwert plus Sicherheitszuschlag X ausgelegter Heizkessel bzw. eine Kaskade wären beispielsweise, unabhängig von den spezifischen Kennwerten und der Modulationsbreite, über erhebliche Zeiträume hinweg entweder leistungsmäßig überdimensioniert oder aber, bei geringerer Maximalleistung, überfordert gewesen. Eine dezentrale Lösung wiederum, also mit wohnungsgebundener Wärme- und Warmwasserbereitung, passte nicht in das Konzept des Bauherren und die gewünschte flexible Gebäudenutzung.
