Erfahrungsbericht: Energieeffizienzklasse D beim unsanierten Altbau!?

Für Jan-Luca und Constanze Mühlbauer (Name der Red. bekannt) ist ein Traum geplatzt. Mit einem großen Knall. Und das völlig unerwartet: Denn von jetzt auf gleich hatte sich ihr Glück, endlich das Traumhaus gefunden zu haben, in Luft aufgelöst.

Der Grund: Das Makler-Exposé, in dem das unsanierte Zweifamilienhaus (Baujahr 1969) zwar mit der mittleren Energieeffizienzklasse D ausgewiesen war. Tatsächlich hätte das junge Paar aber beinahe eine „Energieschleuder“ mit einem Verbrauch von etwa 375 kWh/m²a statt der angepriesenen 100 bis 130 kWh/m²a gekauft, schätzte der glücklicherweise rechtzeitig hinzugezogene Heizungsbauer: „Durch den ,energetischen Originalzustand´ ist das Haus ganz klar nur Energieeffizienzklasse H!“

Für Jan-Luca und Constanze war der Kauf damit undenkbar, vor allem aus ökologischen Gründen:

Wir wollten die alte Ölheizung am besten sofort gegen eine ressourcenschonende Wärmepumpe tauschen. Was bei ,Effizienzklasse D´ ja problemlos möglich ist. Aber dass sich die über einen Energieverbrauchsausweis ausgewiesene Effizienzklasse hier unseriöserweise nur auf drei genutzte Räume bezog und der Rest seit Jahren leer stand, das hat uns vorher keiner gesagt.

Die ganze Story

Zurück zum Anfang der Geschichte: Wie so viele potenzielle Hauskäufer suchen auch Jan-Luca und Constanze Mühlbauer schon seit mehr als einem Jahr in Bayern nach einer bezahlbaren Gebrauchtimmobilie:

Mit unseren beiden kleinen Kindern brauchen wir mehr Platz. Und wir wollen die Option haben, dass später auch ein Großelternteil mit einziehen kann, wenn das altersbedingt notwendig werden sollte.

Damit kam das Zweifamilienhaus am Ortsrand eines kleinen Dorfes nahe Regensburg gerade recht: 8 Zimmer auf zwei Ebenen, 175 m² Wohnfläche gesamt, voll unterkellert. Für gut 350.000 € war zwar kein Schnäppchen. Angesichts des überhitzten Immobilienmarktes klang es aber durch die Lage trotzdem hoch interessant.

Schon nach der ersten Besichtigung war allerdings klar, dass ein gewisser Renovierungsbedarf bestand. Neue Bäder kamen ganz oben auf den Wunschzettel. Dazu ein paar Umbauten im Inneren für zeitgemäß größere Räume, die üblichen Malerarbeiten, und natürlich der Tausch der Ölheizung gegen eine neue Luft/Wasser-Wärmepumpe. Schließlich war ja die Energieeffizienz des Hauses mit Klasse D gar nicht schlecht, so die (irrige) Annahme …

Jan-Luca:

Gewundert hat uns die angeblich so gute Energieeffizienz des Hauses zwar schon ein wenig angesichts des alten Daches und der nicht gedämmten Fassade. Aber der Makler hat uns beruhigt. Dafür gäbe es ja schließlich den Energieausweis.

Aufgeklärt wurde der Irrtum durch einen befreundeten Heizungsbauer, dem Jan-Luca und Constanze Mühlbauer begeistert von ihrem Haus erzählten. Der schaute sich glücklicherweise vor dem Notartermin die Immobilie an und fällte ein vernichtendes Urteil: Fenster austauschen, Fassade und oberste Geschossdecken richtig dämmen seien das Mindeste – und brächten etwa 40 bis 50 Prozent Energieeinsparung. Dann werde auch der Heizungstausch gegen eine Wärmepumpe wieder realistisch, denn die Heizkörper im Haus – die waren schon damals mit ganz viel Reserve ausgelegt worden. Sie kämen also locker mit der niedrigeren Vorlauftemperatur der Wärmepumpe klar, wenn es um wohlige Raumwärme geht.

Nur: Für so viel Sanierung fehlte dem sympathischen jungen Paar dann doch das Geld, der Kauf wurde abgesagt.

Die wichtigsten Tipps

Für Jan-Luca und Constanze ist die Geschichte noch einmal gut ausgegangen. Gerade deswegen aber möchten die beiden andere junge Paare vor derartigen Angeboten warnen. Ihr wichtigster Tipp:

Worauf dann besonders zu achten ist, weiß Energieberater Peter Bayer von der Albert Bayer GmbH:

(1) Das Baujahr des Hauses ist ja in der Regel bekannt. Dann könnt ihr euch schon an gewissen Richtwerten (s. Grafik) orientieren, wie viel Energie das Haus benötigt, wenn es noch keine oder nur wenige energetische Sanierungsmaßnahmen gab.

Wohngebäude: Baujahre 1949-1978 haben den höchsten Energiebedarf (Quelle: Wohnen und Bauen in Zahlen (BMVI), Grafik: Vaillant)

(2) Lasst euch außerdem die Vorlauftemperatur am Heizkessel anzeigen, wenn ihr das Haus besichtigt. Das ist die Heizwassertemperatur, die für etwa 20 °C in den Wohnräumen notwendig ist. Liegt die Vorlauftemperatur deutlich jenseits von 65 °C, ist das ein klares Indiz für hohe Energieverbräuche und damit natürlich auch Energiekosten. Außerdem wird der Umstieg vom fossilen auf einen regenerativen Wärmeerzeuger schwieriger.

(3) Verlangt zudem eine genaue Auskunft, welche Dämmmaßnahmen schon am Haus durchgeführt wurden. Typisch dafür ist die Dämmung der obersten Geschossdecke, also die zum Dachboden. Wenn selbst die nicht gedämmt ist, ist das ein klares Indiz für einen ausgesprochen nachlässigen Umgang mit Energie. Und: Gibt es Belege für die Maßnahmen, also alte Rechnungen oder ähnliches?

(4) Schaut euch an, welchen Zustand die Haustechnik generell hat; also die Rohrleitungen (gedämmt?), die Absperrarmaturen oder die Ventile an den Heizkörpern. Ein allgemein schlechter Zustand oder völlig veraltete Absperrungen (s. Bild) sind ebenfalls ein Hinweis auf dringend notwendige Verbesserungsmaßnahmen.

(5) Und prüft unbedingt, wer den Energieausweis ausgestellt hat! Ein Energieberater aus der Nachbarschaft oder der Schornsteinfeger, die das Haus und seine Nutzung kennen – das ist gut. Oder etwa irgendein Internetdienst, der das Dokument zum kleinen Tarif auf Basis der Angaben ausstellt, mit denen die Hausverkäufer das Online-Formular füttern? Das Ergebnis wäre dann kritischer zu hinterfragen, denn mittlerweile dürfen nur noch Personen, die entsprechend §88 des GEG qualifiziert sind, einen Energieausweis ausstellen.

Energieberater Peter Bayer:

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Wann beim Verkauf eines Hauses ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis vorgelegt werden muss, ist eigentlich klar geregelt (s. Grafik). Weil der Aufwand für einen Bedarfsausweis aber bei älteren Gebäuden recht hoch ist, wird hier zumeist mit einem Verbrauchsausweis gearbeitet. Dem liegen die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, inklusive dem Aufwand für Warmwasser, zugrunde. Das heißt aber auch: Wenn das Haus in dieser Zeit kaum oder nur teilweise genutzt wurde, ist der Wert trotz schlechter energetischer Eigenschaften besser als bei einer „bestimmungsgemäßen Nutzung“.

Welchen Energieausweis benötigt ein Gebäude? (Quelle: Gebäudeforum klimaneutral, Grafik: Vaillant)

Habt ihr mit diesem Unterschied auch schon (schlechte) Erfahrungen gemacht? Dann teilt sie gerne mit uns und helft anderen Hauskäufern, solche Kaufrisiken zu vermeiden.