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Energieausweis – neue Pflichten, mehr Informationen

Energieausweise helfen Käufern oder Mietern, den Energieverbrauch von Gebäuden zu vergleichen. Ab dem 1. Juni 2021 gelten für die Erstellung eines Energieausweises die Bestimmungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das bringt einige Neuerungen – sowohl für die Aussteller als auch Adressaten von Energieausweisen.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Verkäufer oder Vermieter von Gebäuden Miet- oder Kaufinteressenten ungefragt einen Energieausweis vorlegen. Auch in Immobilienanzeigen müssen die Eckdaten aus dem Energieausweis genannt werden. Makler stehen jetzt ebenfalls in der Pflicht, dafür zu sorgen. Das ist für Käufer und Mieter von Immobilien eine gute Nachricht. Um beim Vergleich von Energieausweisen die richtigen Schlüsse zu ziehen, sollte man aber ein paar Dinge wissen.

So besteht beispielsweise ein gravierender Unterschied zwischen Energiebedarfsausweisen und Energieverbrauchsausweisen. Beide Varianten sind aber zulässig:

  • Der Verbrauchsausweis betrachtet den tatsächlichen Verbrauch in der Vergangenheit. Basis dafür sind die Verbrauchwerte für Heizung und Warmwasser über drei Abrechnungsperioden. Der letzte Abrechnungszeitraum darf dabei nicht länger als 18 Monate zurückliegen. Allerdings erweitert das GEG den Umfang der Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes. So sind auch im Energieverbrauchausweis pauschale Dämmwerte des Hauses zu finden.
  • Der Bedarfsausweis beschreibt hingegen den energetischen Zustand des Gebäudes. Dazu werden Daten zu Dämmwerten von Fenstern, Außentüren, Wänden und dem Dach ermittelt. Auch die Effizienz der Heiztechnik ist Teil der Bestandsanalyse. Als Ergebnis stehen der Primärenergiebedarf, der Endenergiebedarf sowie die Transmissionswärmeverluste im Energiebedarfsausweis. Außerdem muss angegeben werden, wie viel Treibhausgasemissionen dieser Primärenergiebedarf rechnerisch verursacht.

Doch der Fokus liegt auf Verbrauchsangaben der Primärenergie und Endenergie – und damit auf den zu erwartenden Energiekosten. Um den Umweltaspekt ins Bewusstsein zu rücken, sind im Verbrauchsausweis ebenfalls die Treibhausgasemissionen ausgewiesen, die dem genannten Energiebedarf entsprechen.

Wie lese ich einen Energieausweis richtig?

Um die energetische Qualität des Gebäudes auf einen Blick grob einschätzen zu können, wird im Energieausweis das Haus anhand der ermittelten Energiebedarfe bzw. -verbräuche einer Effizienzklasse zugeordnet. Die Effizienzklassen sind farblich unterlegt und reichen von A+ (Effizienzhaus 40; grün = sehr gut!) bis H (unsaniertes Haus; rot = sehr schlecht!). Die Skala erinnert an das Effizienzlabel von Elektro- oder Heizgeräten.

Um Häuser direkt zu vergleichen, muss man aber auch hier genau hinschauen. Denn zum einen unterscheiden sich die Angaben in einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis aufgrund der Methodik. Die Energiekennwerte in einem Verbrauchsausweis fallen meist deutlich besser aus als in einem Bedarfsausweis. Als Faustformel lässt sich die Effizienz eines Gebäudes, das nach dem Energiebedarf bewertet wurde, um eine Klasse besser einstufen als ein vergleichbares Haus auf Basis der Verbrauchswerte.

Zum anderen wurden die Effizienzklassen des Öfteren überarbeitet. Die letzte Anpassung ist von 1. Mai 2014. Energieausweise, die vor diesem Stichtag ausgestellt wurden, sind mitunter noch gültig – die Gültigkeitsdauer von Energieausweisen beträgt 10 Jahre. Durch die veränderte Skalierung sind die aktuellen Effizienzklassen aber nicht mit den alten Ausweisen vergleichbar. Daher unbedingt die genauen Werte für Endenergiebedarf bzw. -verbrauch miteinander vergleichen.

Zu beachten ist auch: Ein Energieausweis, der auf Verbrauchswerten basiert, spiegelt das Verhalten der vorherigen Nutzer wider – und das ist sehr individuell. Sind beispielsweise tagsüber Kinder im Haus oder der Wohnung, wird mehr geheizt, als wenn die Bewohner erst am Abend nach Hause kommen. Die gewünschte Raumtemperatur und eventuelle Nutzungsunterbrechungen wie Urlaubszeiten spielen ebenfalls eine Rolle. Wenn möglich, sollten die bisherigen Mieter oder Besitzer deshalb gefragt werden, wie sie geheizt haben.

Wichtig zu wissen:

Ein Energieausweis ist nur 10 Jahre gültig. Nach dem Ablauf muss für Verkauf und Vermietung ein neuer Ausweis erstellt werden.

Welche Angaben stehen im Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, das zahlreiche Aussagen zur energetischen Qualität eines Gebäudes und zum Energiebedarf bzw. Energieverbrauch enthält:

 

  • Gebäude:Diese Rubrik enthält unter anderem Angaben zum Gebäudetyp, dem Baujahr des Hauses und des Wärmeerzeugers, der Nutzfläche, dem wesentlichen Energieträger für Heizung und Warmwasser, ob und welche erneuerbaren Energien eingesetzt werden, die Art der Lüftung und gegebenenfalls Kühlung. Das ist neu: Ist eine Klimaanlage installiert, muss das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion genannt werden.

 

  • Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch: Hier wird ausgewiesen, wie hoch die Energieaufwendungen (Kilowattstunden) für die Temperierung und Warmwasserbereitung pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) sind. Darin spiegelt sich also die Effizienz des Gebäudes inklusive Heiztechnik wider. Und so lassen sich, bezogen auf den/die Energieträger, die voraussichtlichen Energiekosten errechnen.
  • Primärenergiebedarf bzw. Primärenergieverbrauch: Der Einsatz von Primärenergie wird durch den sogenannten Primärenergiefaktor (PEF) ermittelt. Dieser Faktor ist im GEG festgelegt. Er bewertet den Energiegehalt und die Nachhaltigkeit der eingesetzten Energieträger – inklusive der Aufwendungen für die Gewinnung und den Transport bis zum Haus. Heizöl hat zum Beispiel einen PEF von 1,1 – Holz hingegen nur von 0,2. Oder: Elektrischer Strom, der per Photovoltaik vor Ort erzeugt wird, hat einen PEF von 0,0. Für Strom aus dem Netz beträgt der PEF allerdings 1,8. Je geringer die Differenz von Primärenergie und Endenergie ist, umso besser.

 

  • Energieeffizienzklasse: Eine Farbskala von Grün bis Rot mit Einteilungen von Effizienzklassen ermöglicht die grobe Einschätzung des energetischen Stands eines Gebäudes. Die Rubrik „Vergleichswerte Endenergie“ setzt die ermittelte Effizienzklasse in Relation zu typischen Energiestandards von Modellgebäuden.

 

  • Empfehlungen zur Modernisierung: Komplettiert werden die Angaben im Energieausweis durch Modernisierungsempfehlungen. Sie werden als Teil einer umfangreichen Sanierung oder als Einzelmaßnahme gekennzeichnet. Die Umsetzung dieser Empfehlungen ist nicht verpflichtend. Doch insbesondere Käufer einer Immobilie können daran ablesen, welche Investitionen in die Effizienz des Gebäudes noch anstehen. Empfehlenswert für neue Eigentümer ist die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Im Gebäudeenergiegesetz (§88 GEG) wird genau geregelt, wer einen Energieausweis ausstellen darf. Dazu gehören unter anderem Hochschulabsolventen (beispielsweise aus den Bereichen Bauingenieurwesen, TGA, Architektur, Elektrotechnik, Maschinenbau, Innenarchitektur), Handwerksmeister (wie Heizungsbauer, Schornsteinfeger, Installateure), staatlich geprüfte/anerkannte Techniker und Energieberater.

Wie gut ist ein online erstellter Energieausweis?

Online gibt es viele Werbeanzeigen und Seiten von Unternehmen, die einen Energieausweis schnell und unkompliziert anbieten. Grundsätzlich ist das möglich, denn anhand der benötigten Daten kann jeder qualifizierte Sachverständige das Dokument ausstellen. Allerdings hat das GEG die Anforderungen für die Erstellung von Energieausweisen erhöht. Wohl auch vor dem Hintergrund, dass viele Online-Energieausweise nicht die erforderliche Qualität haben.

Tipp für Immobilienbesitzer:

Wer einen Energieausweis in Auftrag gibt, sollte auf die Datenqualität achten, die er an den Aussteller gibt. Das gilt besonders beim Immobilienverkauf. Am besten ist, einen Vor-Ort-Termin mit einem ausgewiesenen Experten zu vereinbaren, statt sich auf Online-Energieausweise zu verlassen.

Das GEG nimmt Eigentümer in die Pflicht, korrekte Daten für die Erstellung des Energieausweises zur Verfügung zu stellen. Der Aussteller wiederum muss diese Daten sorgfältig auf Plausibilität prüfen. Hat er Zweifel an der Richtigkeit der Angaben des Eigentümers, darf er die Daten nicht verwenden (§83, Abs. 3 GEG).

Stellt sich nach Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags heraus, dass die Angaben im Energieausweis nicht korrekt waren, könnte ein juristischer Streit die Folge sein – auch zwischen Auftraggeber und Aussteller des Energieausweises. Beauftragen Sie deshalb mit der Erstellung vorzugsweise eine Person, die Sie bereits kennen und die Ihre Immobilie kennt. Oder jemanden aus der Nähe, der das Gebäude vor Ort in Augenschein nehmen kann. Denn für die Ausarbeitung der obligatorischen Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis müssten Sie sonst detailliertes Bildermaterial vom Gebäude an den Online-Aussteller senden. Das ist aufwendig und in der Regel weniger aussagekräftig.

Häufige Fragen zum Energieausweis

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