Mieterhöhung nach Modernisierung: Was gilt 2024?
Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) setzt auf erneuerbare Energien. Energieeffiziente Heiztechnik und energetisch sanierte Gebäude spielen dabei eine Schlüsselrolle. Das kostet. Die Umlage der entstehenden Kosten führt nicht selten zu Spannungen zwischen Vermietern und Mietern. Um hier Klarheit zu schaffen, haben wir die essenziellen Informationen zusammengetragen.
Folgende Bedingungen gelten für die Umlage von Modernisierungskosten auf Wohnungsmieter im Vergleich zum Jahr 2023:
| Umlage | 2023 | 2024 |
| Anteil an Sanierungskosten, der auf die Miete umgelegt werden kann (in % pro Jahr) | 8 % für Dämmung, Fenster, Solar, Heizung | 8 % Dämmung, Fenster, Solar 10 % Heizung |
| Obergrenze für Mieterhöhung (Euro/m2 und Monat) | 3,00 Euro für Dämmung, Fenster, Solar, Heizung | 2,50 Euro für Dämmung, Fenster, Solar 0,50 Euro für Heizung |
Quelle: BMWK
Die schlechte Nachricht gleich vorweg: Nach einer energetischen Wohnungssanierung kann die Miete um bis zu 8 % erhöht werden. Und die Gute gleich hinter: Maximal zulässig sind 2,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bauen Vermieterinnen oder Vermieter eine neue GEG-konforme Heizung ein, dürfen sie 10 % der Kosten ungelegen, wenn die Heizung gefördert wurde. Verzichten Vermieterinnen und Vermieter auf öffentliche Förderung, können sie 8 Prozent der Kosten umlegen. In beiden Fällen darf die Miete nach dem Heizungstausch maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat steigen. Diese Deckelung gilt für sechs Jahre. Erhalten Vermieterinnen oder Vermieter dagegen öffentliche Fördermittel, müssen sie diese auf die Modernisierungsumlage anrechnen. Außerdem müssen sie die Kosten, die bei ohnehin notwendigen Erhaltungsmaßnahmen gewesen wären, pauschal in Höhe von 15 Prozent abziehen. Dieser Grundsatz gilt auch bei anderen Maßnahmen.
Instandhaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden
Bei umfassender energetischer Sanierung werden oft automatisch Instandhaltungsmaßnahmen ausgeführt. Deren Kosten dürfen nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Vielmehr müssen Vermieterinnen und Vermieter bei der Ankündigung eines Sanierungsvorhabens die damit verbundenen Kosten hochrechnen und den umlegbaren Anteil getrennt ausweisen. Einzelne Gewerke müssen sie aber nicht aufschlüsseln: Laut Bundesgerichtshof (BGH) genügt es, wenn den Mieterinnen und Mietern eine nachvollziehbare Quote für Instandhaltung an den Gesamtkosten der energetischen Sanierung angegeben wird. Also zum Beispiel die Gesamtkosten einer Fassadendämmung samt Instandhaltungsanteil.
Instandhaltung vs. Sanierung: Was ist der Unterschied?
Wenn zum Beispiel bei einem Heizsystem Teile ausgetauscht werden müssen, handelt es sich um eine Instandhaltung – auch wenn sie noch funktionieren und nur verschlissen sind. Kosten dieser Art müssen Vermieterinnen und Vermieter allein tragen.
Bei Sanierungen oder Modernisierungen werden dagegen Gebäudeteile neu gebaut oder installiert, was in der Regel zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse sorgt. Die Kosten dafür dürfen gemäß BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und GEG (Gebäudeenergiegesetz) anteilig auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Neue GEG-Regelung schützt Mieter bei Wärmepumpen-Einbau
Ein wenig kompliziert wird es bei der Modernisierung einer Heizungsanlage mit einer Wärmepumpe: Gemäß § 71o Abs. 1 Gebäudeenergiegesetz (GEG) können Vermieterinnen und Vermieter hierbei eine Mieterhöhung nur dann in voller Höhe verlangen, wenn sie nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl (JAZ) der neuen Wärmepumpe über 2,5 liegt. Diese Jahresarbeitszahl zeigt die Effizienz der Wärmepumpe an und wird aus dem Verhältnis von Stromverbrauch und abgegebener Heizwärme ermittelt. Ohne Nachweis darf der Mieterhöhung nur die Hälfte der Kosten zugrunde gelegt werden – es sei denn, das Haus wurde nach 1996 errichtet, mindestens auf Effizienzhaus-Niveau 115 oder 100 saniert oder wird einer Vorlauftemperatur bis maximal 55 °C beheizt. Gleiches gilt, wenn Vermieterinnen und Vermieter nachweisen können, dass das Haus gemäß den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (in der bis Ende Januar 2002 geltenden Fassung) erbaut wurde oder der seinerzeit gültige Jahres-Heizwärmebedarf nicht überschritten wird.
Sanierung und Mieterhöhung müssen fristgerecht angekündigt werden
Vermieterinnen und Vermieter müssen eine Sanierung ihren Mietern spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Diese Frist gilt auch für die anschließende Mieterhöhung. Wenn Vermieterinnen und Vermieter die Miete stärker als gesetzlich zulässig erhöhen möchten, müssen die Mieter zustimmen. Eine solche Mieterhöhungsvereinbarung kann es zum Beispiel dann geben, wenn die Sanierung mit Energieersparnissen verbunden ist, die sich für die Mieter rechnen. Allerdings müssen einer solchen Vereinbarung alle Mieterinnen und Mieter eines Objekts zustimmen.
Nach Kernsanierung gelten die Mietregeln für Neubauten
Nach einer Kernsanierung, deren Kosten mindestens dem Drittel eines vergleichen Neubaus entsprechen, dürfen Vermieter die erste Miete frei festlegen. Um kernsanieren zu können, müssen Häuser allerdings meist leer stehen. Unabhängig davon gilt auch hier, dass Instandhaltungskosten nicht in die neuen Mieten einfließen dürfen.
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2 Kommentare
Liebe Corinna und das Team von 21-Grad,
als treuer Leser Eures Blogs und Vertreter von Intofloor, einem Unternehmen, das sich auf Fußbodenheizungen spezialisiert hat, möchte ich meinen Dank für diesen aufschlussreichen Artikel aussprechen. Ihr habt es geschafft, die komplexen Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) präzise und verständlich darzulegen. Das ist gerade in der heutigen Zeit, in der die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle spielen, von unschätzbarem Wert.
Besonders interessant finde ich die differenzierte Darstellung der neuen Regelungen zur Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter. Eure Analyse zeigt, dass sowohl Vermieter als auch Mieter vor neuen Herausforderungen, aber auch Chancen stehen. Die Erhöhung der umlegbaren Kosten für Heizungssanierungen auf 10 % im Jahr 2024 ist ein wichtiger Schritt, um nachhaltige und energieeffiziente Lösungen zu fördern.
Als Experte im Bereich der Fußbodenheizung möchte ich hervorheben, wie wichtig es ist, dass Vermieter und Mieter gemeinsam in nachhaltige Heizlösungen investieren. Fußbodenheizungen sind hier ein exzellentes Beispiel. Sie sind nicht nur effizient, sondern bieten auch einen hohen Wohnkomfort. Darüber hinaus sind sie ideal für den Betrieb mit niedrigen Vorlauftemperaturen, wie sie zum Beispiel bei Wärmepumpen benötigt werden.
Ihr Abschnitt über die neue Regelung, die Mieter beim Einbau von Wärmepumpen schützt, ist besonders aufschlussreich. Es ist essenziell, dass solche Modernisierungen nicht nur energetisch sinnvoll, sondern auch für Mieter finanziell tragbar sind. Die Anforderung einer Jahresarbeitszahl (JAZ) über 2,5 stellt sicher, dass nur effiziente Wärmepumpen zur Anwendung kommen. Das fördert letztendlich eine umweltfreundlichere und kosteneffiziente Heiztechnologie.
Ebenso bedeutsam ist Euer Hinweis, dass Instandhaltungskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dies trägt zu einer gerechteren Kostenverteilung bei und schützt Mieter vor unangemessenen Belastungen.
Ich möchte betonen, wie wichtig es ist, dass solche Informationen breit zugänglich gemacht werden. Ihr leistet damit einen wichtigen Beitrag zur Aufklärung und zum Umweltschutz. Wir bei Intofloor sind stets bestrebt, unsere Produkte und Dienstleistungen im Einklang mit diesen neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen zu entwickeln und anzubieten, um sowohl Vermietern als auch Mietern zu helfen, ihre Wohnungen energieeffizient und nachhaltig zu gestalten. Wir sehen in der Modernisierung und energetischen Sanierung nicht nur eine Pflicht, sondern vor allem eine Chance, langfristig Energiekosten zu sparen und gleichzeitig unseren Beitrag zum Umweltschutz zu leisten.
In diesem Sinne hoffe ich, dass unser Kommentar zur weiteren, konstruktiven Diskussion beiträgt und freue mich auf weitere interessante Beiträge in Eurem Blog.
Mit besten Grüßen,
Thomas von Intofloor
Ist es nicht so, daß die abzuziehenden 15% bei Einbau einer Wärmepumpe eine Pauschale zum Abgleich eventueller Instandhaltungsanteile des Heizungstausches anzusehen sind ? Ich möchte auch darauf hinweisen, daß die 50 Cent sich zum Beispiel in unserem Fall erst nach 25 Jahren amortisieren. Die Ersparnis an Heizkosten stecken aber die Mieter ein (eine Vereinbarung mit allen Mietern ist ja wohl eher unwahrscheinlich). Es wäre gut ein rechtlich absicherten Musterschreiben für eine Modernisierungserhöhung nach GEG beizufügen und eine Musterrechnung.