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So geht marktgerechter Wohnraum – auch in strukturschwacher Region

Hier standen zwei alte Geschossbauten: Auf ihren Grundmauern wurden das Mehrfamilienhaus im Reihenhausstil (li.) und der neue Stadtteiltreff errichtet.

Gelungene Kombi aus Sanierung und Neubau mit Gas-Brennwerttechnik in Herzberg

Der demografische Wandel und die Landflucht in strukturschwachen Regionen stellen Wohnungsunternehmen vor große Herausforderungen. Die Lösungen: den Wohnungsbestand auf jeden Fall individuell zuschneiden. Wie es die in Osterode im Harz ansässige Kreiswohnungsbau macht. Sie setzt auf einen strategischen Mix aus gezielter Sanierung im Bestand und beträchtliche Investitionen in Neubauten.

Denn die Einwohnerzahl im alten Landkreis Osterode sinkt in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich. Für eine Wohnungsbaugesellschaft wie die „Kreiswohnungsbau Osterode am Harz GmbH“ ist es in dem Umfeld strategisch wichtig, die vorhandenen Mieter langfristig zu binden. Zudem gilt es, für neue Mieter, vor allem junge Familien, attraktiven Wohnraum anzubieten. Beispielhaft für dieses Vorgehen ist das Projekt Troppauer Straße in Herzberg. Hier hat die Wohnbaugesellschaft für rund 1,7 Millionen Euro neun attraktive Mietwohnungen im Reihenhausstil gebaut.

„Die behutsame, am Markt orientierte und gleichzeitig durchmischte Quartiersentwicklung ist für die Zukunftssicherung der Kreiswohnbau ein entscheidender Faktor“, so Geschäftsführer Dipl.-Betriebswirt Hans-Peter Knackstedt (li.)

Der Hausentwurf

Neubau auf verlässlichem Fundament

Diese neuen Wohnungen, schwellen- und barrierefrei ausgestattet, wurden auf den Kellergeschossen zweier rückgebauter Mehrfamilienhäuser errichtet. Denn die alten Objekte umfassten 27 Kleinwohnungen. Selbst kernsaniert hätten sie wohl kaum Mieter gefunden. Die neun deutlich großzügigeren Wohneinheiten auf der gleichen Fläche hingegen waren innerhalb kürzester Zeit komplett vermietet.

Bei fünf weiteren Objekten im Bestand rechnete sich hingegen eine Kernsanierung. Sie stehen in der direkten Nachbarschaft zu den Neubauten. Kreiswohnbau-Geschäftsführer Knackstedt: „Jeden dieser Geschossbauten von Grund auf zu sanieren, macht aus wirtschaftlichen Gründen keinen Sinn. Die jetzt erreichte, durchmischte Bebauung sorgt außerdem dafür, dass hier unterschiedlichste Mieter-Gruppen in direkter Nachbarschaft leben können. Und alle profitieren von dem ebenfalls neuen Stadtteiltreff, den wir wie ein Bindeglied zwischen den Bestand und die neuen Reihenhäuser gesetzt haben.“

Das Energiekonzept

Effizienter Mix aus Gas-Brennwert und Solarthermie

Die Energieversorgung der neuen Häuser erfolgt zentral über ein Gas-Brennwertgerät vom Typ ecoVIT mit 65 kW modulierender Leistung. Ergänzend ist eine solarthermische Anlage installiert. Ein 1.000 Liter Multi-Funktionsspeicher puffert die Wärme. Das gewährleistet die komfortable Warmwasserversorgung auch bei Spitzenlasten.

Übersichtlich: Das bodenstehende Gas-Brennwertgerät mit 65 KW modulierender Leistung plus die thermische Solaranlage versorgen die neue Wohnanlage; rechts der Multi-Funktionsspeicher mit 1.000 Liter Inhalt.

Die Kosten-/Nutzenbetrachtung

Weniger ist mehr

Für das schwellenfreie Reihenhaus mit neun Wohneinheiten sowie einen Treffpunkt für die Nachbarschaft beliefen sich die Baukosten auf rund 1,7 Millionen Euro. Die gleiche Summe hätte für die Kernsanierung der alten Geschossbauten aufgebracht werden müssen. Allerdings ist die neue Lösung wesentlich marktgerechter. So lassen sich die neuen Wohnungen dauerhaft vermieten. Damit ist auch die Rentabilität der Investition gesichert. Darüber hinaus wird das Quartier durch den Nachbarschaftstreff aufgewertet. Nicht zuletzt dessen regelmäßiges Programmangebot stärke den sozialen Zusammenhalt – und hat damit einen gewissermaßen unbezahlbaren sozialen Nutzen. Hans-Peter Knackstedt sieht hier deswegen auch einmal mehr das strategische „Drei-Säulen-Modell“ der Kreiswohnbau realisiert: gezielte Sanierung im Bestand, Investitionen in Neubau und umfassende Servicekonzepte für (nicht nur ältere) Mieter.

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