Aufstockung erfordert neue Statik

Im Inneren blieb, die tragenden Wände ausgenommen, ebenfalls kein Stein auf dem anderen, damit erstens die Kleinteiligkeit der alten Räume zugunsten aktuell angemessener Grundrisse für die gewünschten 56 bis 110 Quadratmeter großen Wohnungen aufgehoben war. Zum zweiten vertrug die vorhandene Statik nicht die beabsichtigte Aufstockung des Hauses um zwei weitere Geschosse. So mussten zwangsläufig die unveränderlichen Bauachsen verstärkt und eine zusätzliche Stahlbetonwand im Keller sowie weitere Über- und Unterzüge in den oberen Geschossen zur Versteifung des Baukörpers eingezogen werden.

Platzsparende Integration von Aufzug und zweitem Rettungsweg

Ein kleines Detail unterstreicht in diesem Zusammenhang, mit wie viel Akribie und Fachkönnen der Investor trotz fehlender Bauunterlagen bei der Kernsanierung der „Villa Südwind“ vorging: In einem Apartmenthaus in dieser Größe bei einem gleichermaßen gehobenen Anspruch ist der Einbau eines Aufzuges genauso zwingend wie ein zweiter Rettungsweg. Beides geht aufgrund der vorhandenen Riegelkonstruktion jedoch entweder zu Lasten von verkaufbarem Wohnraum oder wird, eine optisch fast immer inakzeptable Lösung, vorgehängt.

Durch die Grundrissänderung gelang es hier jedoch, im ersten Schritt dem Aufzugschacht eine aussteifende Funktion zuzuordnen und ihn damit zentral im Baukörper zu platzieren. Im zweiten Schritt wurde das aus Betonfertigteilen neu aufgebaute Treppenhaus mit Brandschutztüren als Abschnittschottung sowie einer automatischen Rauch-Druck-Anlage mit Über-Dach-Entlüftung zum Sicherheitstreppenhaus aufgewertet. Mit dem Ergebnis, dass der Platzverbrauch auf ein Mindestmaß reduziert, der Brandschutz und alle Komfortaspekte jedoch in vollem Umfang gewährleistet sind.

Akribische Betrachtung der Nutzungsphase

Diese Akribie in Detailfragen allein auf die architektonischen Elemente der Kernsanierung – wie beispielsweise auch die trotz Bodenklasse 1 vorgesetzten Balkone – zu beziehen, war der DS-Bau allerdings zu wenig. Denn was vermarktungstechnisch, weil sichtbar, erste Priorität zu haben scheint, erweist sich später nicht selten als zu kurz gesprungen, wenn ein potenzieller Kaufinteressent die während der Nutzungsphase entstehenden Kosten in seine Kalkulation mit einbezieht. Die machen bekanntermaßen in Abhängigkeit von der Zeitachse schnell das Doppelte und Dreifache des Investitionsvolumens aus und bieten zugleich mit Faktor 8 bis 10 ein vielfach größeres Optimierungspotenzial. Warum also, so die eher rhetorische Frage, sollte man dieses Potenzial dann nicht gleich in der Investitionsphase heben und als überzeugendes Argument in die Verkaufsargumentation einfließen lassen? Der zentrale Ansatz dabei: die Wärme- und Warmwasserversorgung, die rund 78 Prozent des Endenergieverbrauchs eines Haushaltes (Quelle: ASUE) ausmachten.

Ausgeprägte Entnahmespitzen durch Nutzung als Ferienimmobilie

Im Usedomer Apartmenthaus, ergab die Heizlastberechnung, lag die Heizlast für die knapp 2.950 Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche bei rund 2.560 kWh, der Wärmebedarf für die Erzeugung von Warmwasser bei knapp 770 kWh (jeweils pro Jahr). Maßgeblich beeinflusst werden dieser Gesamtwärmebedarf und seine Bereitstellung durch ein im Haus befindliches Schwimmbad sowie die extremen Spitzen beim Warmwasserbedarf: Nur drei der Eigentumswohnungen werden als Dauerwohnsitz genutzt, alle anderen sind Kapitalanlage und werden insofern tage-, wochen- oder monatsweise an Urlauber vermietet. Im Gegensatz zum Nutzerverhalten in einem gewöhnlichen Mehrfamilienhaus muss hier also sowohl von wesentlich stärker ausgeprägten Entnahmespitzen während extrem kurzer Zeiträume im Laufe eines Tages als auch von saisonal erheblich schwankenden Belastungen ausgegangen werden.